视点 | 对自然资源部《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》的解读
Apr 20,2021
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）正式实施，其中部分条款的实施需要不动产登记机构的配合才能完成。2021年4月6日，自然资源部发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（以下简称《通知》），对《民法典》中涉及到不动产抵押登记变化的内容进一步予以明确。现笔者尝试从以下几个方面进行解读：
一、明确了不得办理不动产抵押登记的情形
《民法典》第399条第（三）款明确规定了禁止抵押的财产范围，即“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”不得抵押。2021年1月1日，最高人民法院同时又发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保解释》），其中第六条进一步明确“以公益为目的的非营利性学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效”。
二、明确了抵押权担保范围的记载
《民法典》第389条规定了担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。《担保解释》第15条规定了最高额担保中的最高债权额，即指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。《通知》增加了不动产登记簿记载要求，将“担保范围”纳入记载范围，对抵押权人的保护进一步优化。
三、保障抵押不动产依法转让
《通知》第三条是对《民法典》关于抵押财产转让规定的配套政策。《民法典》实施后，不动产登记机构仍不按照当事人的登记申请进行登记的，抵押权人有权请求登记机构承担赔偿责任，但人民法院会以抵押登记的债权范围支持优先受偿权。目前我国绝大多数地方的不动产登记部门提供的不动产登记簿上仅有被担保的“最高债权数额”的表述，没有设“担保范围”这一项，且规定只能填写固定数字。因此，自然资源部下发的《通知》进一步规范了不动产登记机构的登记行为，更有利于保障抵押权人的合法权益。《民法典》出台后，“抵押财产转让的，抵押权不受影响”，如此一来，不动产登记簿增设“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 就显得尤为重要。如果填“是”，则抵押人想要办理不动产变更登记必须取得抵押权人的同意，如果填“否”，则抵押人不必经过抵押权人的同意，直接申请办理过户登记。
四、完善不动产登记簿
主要是对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中规定的不动产登记簿样式进行修改：
1.在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”、“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏目。
2.将“抵押权登记信息”页的“最高债权数额”修改为“最高债权额”并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。
五、更新不动产权证书和不动产登记证明
《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日正式实施，同时《中华人民共和国物权法》废止，但不动产登记机构此前颁发的不动产权证书、不动产登记证明中仍然记载“根据《中华人民共和国物权法》等法律规定……准予登记，颁发此证明”，而办理不动产登记应依据现行法律规定，故《通知》要求各地不动产登记机构作出相应修改。
六、调整不动产登记系统、数据库以及申请书
主要是指要根据新的不动产登记簿，升级改造各级不动产登记系统。将新增和修改的栏目纳入登记系统和数据库，并实时完整上传汇交登记信息。要在不动产登记申请书中增加“担保范围”等栏目，完善申请书示范文本等，保障登记工作顺畅开展。同时《通知》指出，要避免浪费，原来已经印制的存量的证书证明可以继续使用完为止。
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